家づくりは楽しみだけど、住宅ローンのことを考えると手放しで喜ぶことができないって人は多いですよね。
僕もずっとお金のことを考えちゃってたよ･･･。
- 「金利タイプは何が良いの？」
- 「将来の返済は大丈夫なのかな？
などなど、不安は尽きませんよね？
そんな不安を解消するために、
- 我が家の体験談
- 住宅ローンチェックリスト
- 金利シミュレーション
- 無料で使える住宅ローン相談
を分かりやすくまとめました。
この記事を読むことで、迷わず次のステップに進めますよ。
住宅ローンで失敗しないためには？
家を建てるほとんどの人が利用する『住宅ローン』ですが、よく知らずに利用すると総支払額が予想より高くなってしまうこともあります。
複雑で理解しにくい部分もありますが、重要なところをピックアップしますので、失敗しないために知識を深めておきましょう。
難しいけど頑張る！
住宅ローンのよくある悩み
住宅ローンは借入額・金利・返済期間など、何パターンもあって複雑ですよね。
加えて、知識不足で少し間違えただけでも生活に多大な影響が出るので、余計に二の足を踏んでしまいます。
よくある悩み①固定金利か変動金利か迷う
固定金利か変動金利か迷う人が多いです。
金利の違い以外あるの？
簡単に言えば、
- 固定金利は、返済額が一定で安心だが、変動金利より金利が高い
- 変動金利は、固定金利より低ければ総返済額を抑えられるが、上昇リスクもある
という違いがあり、どちらを選ぶかはその時の金利の状況で決める方が良いでしょう。
2024年3月に日本銀行がマイナス金利政策を解除して以降、2％まで金利が上昇すると予想されており、2025年9月時点では、フラット35の金利は1.890％となり、前月から0.02％上昇となっています。
仮に、フラット35で3,000万円の住宅ローンを借入したとして、金利が0.01％上がると、返済総額が数万円～数十万円程度増加することになります。
0.1％上がると55万円も増加しちゃうよ！
変動金利は、その時の金融市場で変動があり固定金利より上昇率は高くありませんが、緩やかに上昇傾向にあります。
シミュレーションでは、諸費用を除いた表面金利は0.59％となっており、実質金利は0.722％となっています。
現状では、変動金利の方が低いですが、どちらの金利にするのかは今後の金融市場を注視しながら決めるべきです。
予想では固定金利より変動金利が上回ることはないと言われているけどどうなんだろう？
よくある悩み②借入額が生活にどう影響するか不安
住宅ローンを借り入れして、月々の返済が家計にとって負担にならないか心配になりますよね。
私はそこが一番心配！
では、ざっくり借入額に対する月々の支払額を見ていきましょう。
※変動金利で計算しているため、35年間同じ金利とは限りません。
※ボーナス払い無し、頭金無しです。
※実質金利は0.722％で計算しています。
| 借入額 | 総支払額 | 毎月返済額 |
|---|---|---|
| 2000万円 | 2258万円 | 5.3万円 |
| 2500万円 | 2822万円 | 6.6万円 |
| 3000万円 | 3387万円 | 7.9万円 |
| 3500万円 | 3951万円 | 9.2万円 |
| 4000万円 | 4516万円 | 10.5万円 |
| 4500万円 | 5080万円 | 11.9万円 |
上記表を見ると、借入額が高くなればなるほど総支払額は増えることがわかります。
ただし、35年間借入した場合なので、
- 頭金を支払う
- 繰り上げ返済をする
- 借り換えをする
などで、総支払額は減らすことができます。
頭金は将来的に見たら借入総額を抑えられるよ。
よくある悩み③諸費用や手数料が複雑で比較しにくい
住宅ローンは、複雑な諸費用や手数料があります。
住宅ローンの主な諸費用は、印紙税、登記関連費用（登録免許税、司法書士報酬）、住宅ローン手数料、保証料、団体信用生命保険料、火災保険料、仲介手数料、不動産取得税です。
一般的には購入価格の数％～10％程度が目安とされています。
よくわからない内容の諸費用とかが高額ですが、借り入れるためには仕方ない部分ではあります。
しょうがないけど何かヤダ！
また、保険料や火災保険、繰り上げ返済手数料などを含めた総額の把握をする必要があります。
我が家ではFPに相談し、低金利の変動金利を選びつつ、リスク管理のためにシミュレーション表を作って検討を行ないました。
我が家の住宅ローン体験談
我が家が借りた住宅ローンの借入額は以下の通りです。
| 借入額 | 返済期間 | 金利タイプ | 月々返済額 | 総支払額（目安） |
| 4350万円 | 35年 | 3年固定0.5％ | 約11.8万円 | 約5184万円 |
※元利均等返済・ボーナス払い無しの目安です。
我が家は3年固定タイプを選び、現在は2年目なので金利は変わっていません。
4年後から恐ろしいよ･･･。
3年固定とは･･･住宅ローンにおいて「3年固定」とは、当初3年間だけ金利と返済額が固定される「当初固定金利（固定金利特約）」と呼ばれるもので、3年後に再度固定金利か変動金利かを再度選択します。
月々の支払による生活への影響は？
住宅ローンの返済が始まった現在で、生活に大きな影響はありません。
と言うのも、賃貸で住んでいた際にかかっていた月々の固定費が、
- 家賃が6万
- 駐車場代5000円 X 2台分
ほどかかっていました。
これだけ見るとまだ4万8000円の差があるように見えますが、結果的に差はほとんど無くなります。
僕が住んでいた賃貸は気密性・断熱性とは無縁な壁の薄い住宅で、冬は寒く夏は暑い上に通気性も悪いという物件でした。
なので、電気代はめちゃくちゃ嵩み、夏冬ピーク時には月2万円オーバーとなります。
ガス代に関しても節約のため、湯船にお湯を張るのも週2回程度にしていましたが、平均して月6000円ほどかかっていました。
今思えばよく2年も住んでたって思う。
でもまだ差があるよ？
それでもまだ2万円ほど差がありますが、この差を埋めるのがガソリン代と太陽光発電の売電額です。
もともとは実家の近くに物件を借りていて、会社まで車で1時間程度掛かっていましたが、実家と会社の中間の土地を購入したことで、ガソリン代が月2万から1万円になりました。
そして売電額ですが、オール電化で節約も一切気にせず、エアコンと床暖房をガンガン使った結果、年間で約3万円のプラス収益となりました。
これは使った電気代を差し引いた金額です。
そうなると、平均して約1万円行かないくらいの負担なので、劣悪な環境に住み続けるくらいなら快適な高性能住宅に住んだ方が幸福度が高いと思いました。
広い視点で見てみると家を建てても月々の支払はあまり変わらないこともあるよ。
集合住宅は他人の生活音が気になり過ぎる･･･。
変動金利は金利次第では支払額が多くなる可能性があるため注意
上記で、現在の我が家では月々の支払額がそこまで影響を与えていませんが、金利が上昇することによっては影響を与え始める可能性があるのです。
例えば、金利が現在の0.5％から上昇することによる月々返済額の推移グラフをご覧ください。
- 横軸：返済年数（1年～35年）
- 縦軸：月々返済額（万円）
- 線グラフ：0.5％、1.0％、1.5％、2.0％の4本のラインで変動を比較
15 ┤ ┌───────────── 2.0％
14 ┤ ┌┘
13 ┤ ┌──┘───────────── 1.5％
12 ┤ ┌───┘───────────── 1.0％
11 ┤ ┘───────────── 0.5％
└─────────────────────────> 年数
0 5 10 15 20 25 30 35
このように、金利が上昇することによって月々の支払額が増加し、金利2.0％に到達したら約15万円の支払額となってしまいます。
また、結果的に総支払額も増加していきます。
金利が2％になったら総返済額は約7,340万円となり、元金に加えて約2,990万円の利息を支払う必要がでてきます。
家もう一軒建てられるレベル。
金利は急激に上がることはある？
もし急に金利を1.5％上げられたら支払えない･･･。
家手放すことになっちゃうのかな？
と、不安になると思いますが、そこは安心してください。
変動金利は、多くの住宅ローンで『5年ルール』と『125％ルール』と呼ばれる激変緩和措置が採用されています。
- 5年ルール･･････半年ごとに金利が見直されますが、毎月の返済額の変更は5年ごとに行われます。
- 125%ルール･･････返済額が見直された際、前回の返済額の125%（1.25倍）を超えないように上限が設定されています。例えば、毎月の返済額が10万円だった場合、返済額は最大12万5千円までしか増えません。
これにより、急に来年から家を手放さなければならないという状況は避けられます。
とはいえ全然安心できないけどね！
激変緩和措置とは、金利が上昇しても返済額が急激に増えることを防ぐ施策です。
ただし、このルールが適用されない銀行や、ルールが適用されない場合の返済上限が最大となる可能性があること、繰り延べされた未払い利息が最終的に大きな負担となる危険性があります。
なので、住宅ローンを契約する際には以下の点に注意するようにしましょう。
- 金融機関への確認･･････ご自身のローンに「5年ルール」「125%ルール」が適用されているか、また適用されない場合はどのようなルールなのかを金融機関に確認
- 返済計画の見直し･･････金利が上昇した場合の返済額や、未払利息の発生を想定した返済計画を立て、家計への影響をシミュレーションする
- 固定金利への変更･･････将来的な金利上昇のリスクを避けたい場合は、固定金利への変更も選択肢の一つ
住宅ローンチェックリスト
- 借入額は家計に無理がないか
- 固定金利か変動金利か理解して選択諸費用
- 手数料を含めた総返済額確認
- 金利変動リスクを把握
- 契約前に保証料・繰上げ返済条件を確認
住宅ローン比較・FPに相談をした方が良い理由
住宅ローン比較や資金の相談サービスを利用しない人は、正直とてももったいないです。
上記でわかる通り、住宅ローンは銀行によって金利が全く違います。
頭が沸騰するまで考えて減額しても、金利が0.1％上がると数十万の増額なので、全く意味がないですよね？
確かにそれは意味ない･･･。
FPに相談に関しても、必ずやっておいた方が良いです。
生活費の見直しや、不要な保険の見直しを行なうだけで、減額するだけでなく生活を豊かにすることができます。
既に住宅メーカーを決めている人も将来的な資金計画を把握するために相談する方が、安心して老後を過ごすことができますよ。
我が家はFPに相談して年20万円なら旅行ができるってわかったよ！
下記では、オススメの住宅ローン比較方法と無料相談のできるFPを紹介しますので、将来のために活用するようにしましょう。
モゲチェック
- 複数ローンを無料で比較可能
- シミュレーションで返済額を簡単に確認
実際に使ってみた記事はこちらになりますので、ぜひ参考にしてみてください。
考えになかった条件の良い銀行もあった！
何よりシミュレーションのおかげで想像がつきやすい！
モゲチェックの診断結果を基にFPに相談するのが良いよ！
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マネードクター
- 専門家が返済計画や借入額をアドバイス
- 完全無料相談で家づくりの不安を解消
＼生活費や保険の見直しも一緒に！／
なんで完全無料なの？
FP（ファイナンシャルプランナー）はNPO法人だからだよ。
NPOとは･･･「非営利組織（民間非営利組織）」と呼ばれ、利益を目的とせず、社会的な使命や社会課題の解決を目的とする団体の総称です。
NPO法人とは･･･NPOのうち特定非営利活動促進法に基づき法人格を取得した団体が「特定非営利活動法人（NPO法人）」となります。
つまり、NPOであるFPとは、個人からの利益は求めていない、ボランティアのような完全なサービス精神によるものです。
よくあるQ&A
ここでよくある質問と回答を紹介しています。
疑問を感じたらすぐに解決するような癖を付けておくと、ずるずる先延ばしにせずに済みますよ。
まとめ
住宅ローンは金利タイプや返済シミュレーションによって、将来の家計への影響が大きく変わります。
今回の例では、借入額4,350万円を35年ローン・金利0.5％変動で組んだ場合、月々の返済は約11.8万円ですが、金利が1～2％上昇すると返済額や総額は大幅に増加します。
大切なのは「今の低金利に安心せず、将来の変動を見据えて準備しておくこと」です。
そのために以下の3つを意識しましょう。
- 借入額が家計に無理のない水準か確認する
- 金利シナリオごとの返済額を必ずシミュレーションする
- 専門家や比較サービスを活用して、自分に合ったローンを選ぶ
モゲチェックで複数ローンを比較し、マネードクターで専門家に相談すれば、数字とアドバイスの両面から安心して決断できます。
家づくりを後悔しないために、まずは行動してみてください。
次のステップへ進もう
「まだ時間があるから…」と思っているうちに、金利は少しずつ変動します。
気づいた時には条件が悪化している、なんてことも。
今タイミングを逃したら家が建てられないかも･･･。
金利も物価も上がったらもう無理だよ。
だからこそ、今すぐ確認することが大切です。
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