最近の物価高によって、生活もままならないくらい食品含むすべてが値上がりしていますね。
このままだと本当に食べるものなくなるのではないかと思うくらいの世の中ですが、給料も上がらないし税金は高いしで困ってしまいます。
ですが、私はもっと目先のことでも悩むことがあります。
物価高のせいでお小遣いを減らされた！！
ということです。
生活自体は本当にカツカツですが、何とかなっています。
家のローンも車のローンもありますが、何とかなっています。
でも遊ぶお金は一切ないのです。
そりゃ、わがまま言ってもこの世の中仕方ないですよ？
でも、お小遣いを削るより化粧品や服を少し安いのにするとか控えるとか、自分より削る項目が多い人がいるのです。
そんなことを言うと削られるのは僕のおかず一品なので言えませんが。
なにか言った？（威圧）
しかし、ただ黙って削られるのを見ている僕ではありません。
遊ぶお金が欲しいので、独学で土地活用に挑戦してみることにしました。
これが大失敗し、しばらくはおかずが2品なくなったわけですが・・・。
僕が独学で土地活用を挑戦して得た教訓を皆さんにご紹介したいと思います。
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なぜ土地活用で失敗したのか
僕の土地活用の失敗の原因は、
『目先の利益にばかり着目し、顧客のニーズを考えられなかったこと』
が失敗の原因です。
後々聞いてみると、土地活用のよくある失敗らしいですが、当時はそんなことを知りません。
お金欲しさに客より利益を優先しちゃった・・・。
僕の浅はかな考えで始めた土地活用ですが、一体何をやってみたのかというと、
『シェア畑』
です。
シェア畑（レンタル畑・貸し農園とも呼ばれます）とは、畑の区画を貸して賃料を得る、農地レンタルサービスです。
なぜシェア畑をやろうと考えたかというと、
僕が活用しようと考えた土地は、実家の近くにある親が所有していた土地です。
広さは120坪ほどで、片田舎にあります。
僕自身も畑作業に興味があったので、
- 自分もやれるし
- 他の人に貸せばお金も入る
『一石二鳥じゃね？』と考えてしまったのです。
あの頃の浅はかな自分をぶん殴りたい。
お小遣いも少なく業者に依頼もできなかったので、毎日仕事が終わってから土地に向かい、土日は畑に付きっきりでした。
ただ自分の悪い癖があり、なんでも形から入ってしまうのです。
そう、耕運機など必要そうな機械を先に買ってしまいました。
シェア畑をやる上で120坪の土地を10区画にわけ月1万円程度で貸し出せばすぐに元が取れると考え、
- 耕運機を2台：約20万
- 支柱：約3万円
- ビニールハウス設置費込み：約70万
- その他費用：約10万
など、100万円以上を使って設置しました。
「お小遣いがないのにどうやって100万も用意したの？」
という疑問ですが、僕がこっそり貯めてたヘソクリ50万と将来貯金の50万を妻にお願いして借りました。
絶対に成功するから大丈夫！
返せなかったら許さないよ！
と、いうことでお金を借り始めたのです。
シェア畑をした結果は？
意気揚々と始めたシェア畑ですが、そのままでは集客できないのでまず始めたのがSNS集客です。
「最近はインターネットでの集客が良い」と聞きかじった知識でTwitter（現X）やFacebookを登録し、少しだけ発信しながら畑をいじる日々を過ごしていました。
少し脱線しますが、最初はただの荒れた土地です。
雑草は生い茂り地面はカチカチに固まっており、このままでは畑にならないので土壌改良を施さないといけません。
様々な堆肥などの土壌改良材を購入し栄養のない瘦せた土地を、野菜が育つ土地に変えなければなりませんでした。
具体的にどのように土壌改良するか興味のある方は下記をご覧ください。
もちろんその分の雑費も将来貯金から切り崩しました。
家のことも手伝わないで失敗したら本当に許さん。
プライベートを犠牲にしつつ汗水垂らして土壌改良し、いよいよ『シェア畑』を運営することになりました。
自分用にも野菜を作っているのでそこまで焦っておらず、のんびりSNSで発信し数ヶ月が経った頃に異変に気付きました。
あれ？全然レンタル希望が入らないぞ？
SNSで発信もしてフォロワーもそこそこいたのですが、一向に連絡が来なかったのです。
そこからちょっと焦り始めてSNS発信を始めてみましたが、全然レンタル希望は入りません。
お情けで祖母の知り合いが借りてくれましたが、知り合いということで半額の5000円で貸しているため全く利益が出ていません。
落ち込んだ僕は祖母の知り合いに悩みを打ち明けます。
（知り合いとは畑作業をやってる時に話し相手になってくれて仲良くなりました）
全然レンタル希望が来なくて困ってる。
「そりゃこんなジジイババアしかいない田舎にSNSやってるやつなんかおらん。
周りにも土地が余ってるのに月1万で畑を借りる物好きもおらんわ」
あとは言わなくてもわかりますよね？
成功するビジョンが全く見えないのでシェア畑運営は幕を閉じました。
耕運機やビニールハウスは祖母が知り合いに話をして何とか購入してもらえたのが不幸中の幸いですが、60万ほどは戻ってこなかったです。
めでたしめでたし。
おい。覚悟はできてるか？
さて、長くなってしまいましたが独学で浅い知識で土地活用をすると痛い目にあうということがお分かりいただけたと思います。
他のよくある失敗例
アパート経営の場合は初心者が手を出すと失敗する確率が高いです。
単価が高く住みにくい住宅を建てたら、借りる人は増えないでしょう。
借りる人が一番気にするのは家賃だよね。
さらに、建設費用を安くするために初期費用を削ってしまい、建物がすぐに劣化して修繕費用が発生する可能性があります。
土地を活用する際は、顧客のニーズに合った方法を考えるのが大切です。
他にも顧客のニーズに関しては、賃貸物件の間取りも大切です。
ファミリー層が多く住む地域に単身者向けの賃貸住宅を建設したら、需要が合っていないため物件を借りる人は少なくなってしまいます。
主観的な視点ではなく、客観的な視点で間取りを考える必要があるのです。
活用する土地の状況を確認するのが大事！
土地活用をする時は需要を把握できるよう調査をしっかりと行いましょう。
賃貸はアパートやマンションだけではなく、戸建てでも可能です。
戸建てを貸し出すメリットとして、アパートやマンションよりも広いスペースを貸し出せるという点が挙げられます。
人数が多いファミリー層に向いている物件です。
戸建て物件では建物の延床面積が広くなると、家賃が上がってしまいます。
広い空間を確保しても、家賃が不相応に高ければ入居者は増えないでしょう。
賃貸住宅の経営では、住みやすさと価格のバランスを取る必要があります。
土地活用する上で相談する大切さ
土地を活用するうえで相談が大切なのは、土地の活用方法によって適した相談先が異なるためです。
| 内容 | 相談先 |
| 土地の売却 賃貸経営 | 不動産会社 |
| アパート マンション | 工務店 ハウスメーカー |
| 税金 資金計画 | ファイナンシャルプランナー（FP） |
このように複数の相談先があるため、活用方法に合わせて相談先を決めることが重要なのです。
適材適所の相談先があるよ。
相談する際は、土地を活用するための目的をはっきりさせなければなりません。
- 収益を得たい
- 税金対策をしたい
など、正確に伝えられるようにしておきましょう。
アドバイスをもらうときには、
- 本人確認書類
- 登録簿謄本
- 測量図
などを用意しておくとスムーズです。
企業ごとに得意分野が違うこともあるため、複数社へ相談して比較検討するとよいでしょう。
相談先を選ぶときには、過去の実績や評判を参考にするのがおすすめです。
自分が計画しようとしている活用法と同じ例があれば、特に参考にできるでしょう。
実績豊富な企業であれば、今までの経験を活かした適切なプランを提案してくれます。
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土地活用の基本を知る
土地活用の基本を知っていれば、適切な活用方法を考えられます。
僕は基本も知らずにやったけどね…。
そもそも土地の活用とは、自分が所有している土地から何かしらの方法で利益を生み出すことです。
ただ土地を所有しているだけでは、利益は生まれません。
土地を利用した事業を行なって、初めて利益が生まれるのです。
事業を始めるためには資金計画や土地に関する法律の知識も必要で、経営者という視点を持って運用する必要があります。
土地の活用では、税金に関する知識も必要です。
節税対策を行うために土地を活用したいのであれば、税金の内容についても把握しなければならないでしょう。
土地の活用に関連した税金は主に、
- 所得税
- 相続税
- 固定資産税
です。
土地は所有しているだけでもお金がかかるね。
活用方法によって節税の対象や金額が変わるため、税金の知識をしっかりと頭に入れて土地の活用をしなければなりません。
土地活用の方法の種類とは？
土地活用する上では様々な種類の中から選ぶ必要があります。
下記ではどんな種類があるのかを紹介します。
①賃貸への活用
土地を活用する方法としてよく挙がるのは、賃貸への活用です。
アパートやマンション経営などでは、成功すると長期的で安定した収入を得られる可能性があります。
アパート・マンション経営を成功させるためには、周辺環境にマッチした住宅の建設が必要です。
アパートやマンション以外にも、戸建て住宅やシェアハウスの賃貸にも活用できます。
シェアハウスは、アパート・マンションより初期費用を抑えられる点がメリットですね。
初期費用は高いけどリターンは大きいよ！
②自販機販売や駐車所経営
管理の手間を省きたいケースでは、比較的小規模の自動販売機販売や駐車場経営が向いています。
これらの活用方法も、初期費用を抑えられます。
自動販売機は広い土地を必要としないので、ほかの方法よりも手軽に始められるでしょう。
駐車場では、建物の建設・機械の導入を不要とすれば、初期費用を抑えられるところもメリットです。
初期資金が貯められない方はこちらがオススメ！
③土地そのものを売却
賃貸にするだけではなく、土地そのものを売却する方法もあります。
売却のメリットは、まとまったお金をもらえる点です。
売却の際には経費や税金などがかかるため、売値以外にかかる金額も調べておきましょう。
売却したくないけれど活用方法を思いつかないときは、土地そのものの貸し出しもおすすめです。
土地貸しでは、安定した定期収入を得られるでしょう。
すぐまとまったお金が欲しい方は売った方が良いね！
他の事例は下記にまとめているのでご覧ください。
土地活用によるメリット
土地を活用するメリットは、安定した長期収入が期待できる点です。
適切な事業計画と資金計画を立てニーズに合った事業を展開すれば、高収入も期待できるでしょう。
ただし、計画段階でつまずいてしまうと思うような利益が発生しない可能性があります。
高収入を得るためには、土地を活用する目的を明確にした具体的な計画の立案が必要です。
僕は具体的な計画が立てられてなかったよ。
土地を活用する大きなメリットには、税金対策ができる点も挙げられます。
対象となる税金は、主に3つです。
- 所得税
- 相続税
- 固定資産税
所得税が節税対象となる理由は、土地の経営者ということで個人事業主の扱いになる点が挙げられます。
固定資産税は、住宅の建設によって土地の評価額が下がるためです。
相続税は固定資産税の評価額によって金額が変動します。
そのため金額がそのまま相続される現金よりも、金額が減る可能性があるのです。
ただ税金の仕組みは複雑なので、節税になるかどうか判断に迷う場合はプロへ相談しましょう。
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※相談費用は一切かかりません。
土地活用の成功例と運用利回り
適切な計画を立てていれば、土地の活用が成功する可能性は高まります。
自動販売機や駐車場などは、初期費用もかからず利益を得やすいでしょう。
自動販売機は初期費用がかからないからいいね！
コインランドリーの経営も初心者が始めやすく利益を出しやすいです。
またコインランドリーは、利回りが高いというメリットもあります。
コインランドリーは通常時で15%、客数が増えるとそれ以上の利回りを得られる可能性があるのです。
コインランドリーは結構使う！
アパートやマンションの経営は難易度が高いものの、成功している人は長期的な収入を得られます。
アパート・マンション経営の成功者に共通しているのは、周辺環境や住民の需要など徹底的なリサーチを行っている点です。
運用利回りとは、投資額に対する収益の割合です。
利回りを意識しなければ、経営は成功しません。
むやみに土地を活用するのではなく、利回りを考えて収益を得るシミュレーションを行いましょう。
利回りには、
- 表面利回り
- 実質利回り
の2種類が存在します。
表面利回りは経費を含まない数字で、実質利回りは経費を含んだ数字です。
経費を含んだ実質利回りのほうが、現実の数字に近くより参考となります。
土地活用の相談をするには
土地の活用を相談するためには、目的の明確化が必須です。
なんのために土地活用がしたいかがはっきりしていないと、アドバイスする側も具体的な提案を出せません。
目的がわかっていると、事前に情報を集められますし活用例なども交えスムーズに話が進められます。
具体的な目的があれば提案しやすいよ！
一部の相談先は、
- 「30分以上の相談は有料」
- 「2回目以降の相談から有料」
となるケースもあるため、
できるだけ1回の相談で詳細な状況を伝えられるのがベターです。
情報収集をするほか必要となりそうな書類を持参するのもおすすめです。
相談内容や土地の活用法によって相談先は異なるので、自分の悩みに適した相談先はどこなのかもある程度把握しておきましょう。
それぞれの企業が専門的な知識を基にアドバイスしてくれますが、中にはその企業の不得意分野も存在します。
企業ごとの得意分野を把握するために、事前にホームページなどで過去の実績を確認しておくのがおすすめです。
企業の得意分野と自分の相談内容がマッチしていれば、より適切なアドバイスをしてもらえるでしょう。
失敗から得た教訓は？
土地の活用は計画時点で問題があると、経営を始めても失敗してしまいます。
主に失敗の原因となるのは、リサーチ不足や無理な資金計画が多いです。
また相談先とのコミュニケーション不足も、土地活用の失敗原因となるでしょう。
周辺の需要に合っていない建物を建てたり、自己資金不足のまま活用を進めたりすると失敗する可能性が高まります。
失敗しないためにも企業の担当者と話し合って、ニーズを満たす事業計画や資金計画を立てましょう。
資金計画に関しては、自己資金や経費をしっかりと反映させる必要があります。
もし経営に失敗してしまった場合も、ためらわずプロへ相談してください。
失敗した状況を立て直す方法をアドバイスしてもらえるでしょう。
需要を満たせなかったときは、あとからマイナス面をカバーする要素を付け加えて価値を上げられる可能性があります。
僕も相談していればおかずが減らなかったかも…。
アパートやマンション経営の失敗例を見てもわかる通り、周辺環境の需要を把握していないと経営は成功しません。
また短期的な収益や利回りを追求して、管理が疎かになるのもダメージが大きいです。
長期的な視点での運用が必要なため、プロのアドバイスは有効に活用しましょう。
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まとめ
土地の活用では長期的な収益や節税効果など、さまざまなメリットを得られる点が特徴です。
適切な相談先を選び、希望する活用方法に最適なプランを立てれば、経営が成功する可能性も高まります。
また、需要を把握していなかったり目先の利益ばかりにこだわったりすると、失敗するリスクは上がります。
反対に需要の把握や長期的な利益のシミュレーションが行えていると、土地の活用は成功しやすくなります。
これから土地の活用を始める方であれば、過去の失敗例を教訓に成功の糸口を見出せるかもしれません。
