親から土地を相続するだけでも税金がかかりますが、実は持っているだけで税金がかかりるのを知っていますか？
土地を貰ったからとただ喜んでいるだけでは、資産である土地が負債となってしまいます。
せっかく貰ったのにお金がどんどん減っていく･･･。
税金ってやつぁたまらんな！
しかし、土地を活用することで金食い虫だった土地が不労所得を得る宝物に早変わりします。
今回は
- 「土地活用をやってみたいと思っても踏ん切りがつかない」
- 「土地活用をする上で何が大切か」
といった疑問を解決しますのでぜひご覧ください。
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土地活用する上で相談する大切さ
早速土地活用を始めましょう！と言いたいところですが、そんなに簡単に始められるほど甘くないのが現実です。
独学で素人の状態で始めた僕が言うのもなんですが、強運の持ち主ではない限り大失敗します。
もちろん僕は大失敗したよ。
二度目はないからね！
知識がない状態で土地活用するのはリスキーなので、事前に知識を蓄えることが非常に大切なのです。
相談の事前準備
土地活用の相談先は、活用方法や手段によってさまざまです。
- 賃貸経営･･････不動産
- 資金計画･･････ファイナンシャルプランナー
- 税金対策･･････税理士
などアドバイスをもらう場所ごとに特徴が異なるため、最適なアドバイスをもらうのに適した場所を選ぶ必要があるのです。
「餅は餅屋」ということだね。
自分がどのように土地を活用したいのか考えて、それに合った相手を選びましょう。
悩んでいる段階で話を聞きに行っても問題ありませんが、その場合は相談先も具体的な提案がしずらくなってしまいます。
1人で計画しようと考える場合があるかもしれませんが、決してやらないようにしてください。
素人がどれだけ頭をひねっても、結局は無理な計画を立ててしまいがちです。
聞きかじった知識では経営リスクを予想しきれないよ。
土地活用を始めた段階で、あなたは経営者になります。
いち経営者の視点で計画を立てるために、専門家の意見が不可欠なのです。
ある程度活用方法が決まり相談するときは、
- 本人確認書類
- 登録簿謄本
- 土地の測量図
などの書類をあらかじめ用意しておくと良いでしょう。
相談の費用に関しては
- 有料
- 無料
の2パターンがあります。
無料の中でも『初回のみ有料』というパターンも存在しているので、相談先に確認しておきましょう。
相談だけでもお金かかるなんて聞いてない！
事前に資料を準備しておくのもこのためだよ。
事前に資料を準備しておくことで、貴重な初回無料相談を最大限活用することができます。
『勝負は相談前から始まっている』と考えて動きましょう。
具体的な相談先は？
準備が終わったら相談に移りましょう。
具体的にどこに相談すれば良いかをご紹介します。
不動産会社
不動産会社では、賃貸での活用に関して幅広い提案が可能です。
不動産会社の中でも企業によって得意分野があるため、自分の希望する活用方法と合致した企業にアドバイスをもらいましょう。
また、
- 駐車場経営やコインパーキング
- 太陽光発電
- トランクルーム
- 土地貸しや売却
なども不動産会社の範疇になります。
ただし、コインパーキングやトランクルームなどそれぞれ専門の業者もいますので直接やり取りを行なうことも視野に入れましょう。
過去の実績をホームページなどで確認しておくのがおすすめです。
マンション経営なら住友不動産とかだね！
工務店やハウスメーカー
中規模の賃貸経営、老人ホームなどは工務店やハウスメーカーに相談するのが良いです。
規模が大きい場合は建築会社、ゼネコンなどに相談しましょう。
他にも
- インドア（室内）ゴルフ場
- パーソナルジム
なども工務店やハウスメーカーに相談すると良いでしょう。
パーソナルジムの閉業率は80%なのでよく考えよう。
ファイナンシャルプランナー（FP）
資金計画ついて聞きたい人は、ファイナンシャルプランナーへの相談が向いています。
ファイナンシャルプランナーは、資金の活用全体についてアドバイスをしてくれるでしょう。
今後の収支や融資の返済計画など、具体的に計画を立てる上では相談は不可欠です。
資金計画が甘いと莫大な負債を抱えることも･･･。
税理士
税金対策について聞きたい人は、税理士へ相談しましょう。
土地を所有している上での税金対策や具体的な節税方法について、専門的な知識を持っています。
親から土地を貰うことや相続することでも、贈与税や相続税がかってきますので必ず相談しましょう
税金はあらゆるところにかかってくるから脱税に気を付けて！
手っ取り早い相談先は？
相談先はわかったかと思いますが、賃貸経営を始める場合でも
- 不動産会社または工務店やハウスメーカー
- ファイナンシャルプランナー
- 税理士
の3つは必ず相談しましょう。
なかでもファイナンシャルプランナーや税理士は相談しなければ資金計画が立てられませんし、融資が必要な場合は金融機関にも行く必要があります。
不動産会社も1社ではなく複数社回ることで建築資金を抑えられますので、相見積もりが必須です。
そんな何社も回る時間がないんだけど！
という時は土地活用相談窓口を利用するのが一番手っ取り早いです。
PRになりますが実際に利用してみた結果、使えると判断したのでオススメできます。
詳しくは下記になります。
1つの不動産会社だけ相談するより複数の不動産会社に相談するほうが様々なプランを提案されるため、比較検討することができます。
また、活用方法だけではなく見積もりも複数社から取るのがベターです。
適正費用の判断や価格交渉に役立ちます。
家づくりと同じで比較検討が大事だね！
相談は適切な土地の活用方法を考えるためにも大切な要素なのです。
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土地を活用する目標を明確化しよう
事前準備で『自分がどう活用したいか』を想像していただきました。
そこで目標を明確にする必要性を深堀りしていきましょう。
目標？お金が欲しいってことじゃないの？
どっちかというとそれは目的かな？
目的とは最終的に成し遂げたい到達点のこと
目標とは目的を達成するための手段・指標のこと
目標がしっかりしていないと
- 最適な活用方法や資金計画を立てられない
- 失敗するリスクが高まる
- 有益なアドバイスも受けづらくなる
ということが挙げられます。
明確にしないとゴールがぶれちゃうよ！
土地を活用する目的として多く考えられるのが「長期的な収益の確保」です。
放置したままの土地を上手く活用すれば、資産形成だけでなく次世代へ資産を継げられるなどのメリットがあります。
子供に資産を残せるのは安心！
長期的な収入を得るためには
- 初期資金をいつまでに相殺するか
- 需要はどれだけ続く見通しなのか
- 規模はどれくらい拡大していくのか
- いくらの資産を形成するのか
など具体的に目標を考える必要あります。
収益を得る以外にも、税金対策も土地を活用する目的の1つです。
- 相続税
- 固定資産税
- 所得税
など複数の節税対策ができます。
目的ごとに活用方法や相談内容が異なるため、具体的な目標を定めるところから始めましょう。
目的を達成する具体的な活用方法は？
まだ目的がはっきりしない方はまずは情報を集めましょう。
具体的な活用方法を明確にしておくと、後でどこへアドバイスをもらえばよいか判断しやすいです。
まずは何がやりたいかを見つけよう！
下記では具体的な土地活用方法をご紹介します。
賃貸経営
土地を活用する具体的な方法として、まずはアパートやマンション経営などの賃貸経営が挙げられます。
アパート・マンション経営は、長期的で安定した収入を得られる点がメリットです。
賃貸経営は代表的だね！
アパートやマンションを建設する広い土地を持っていない場合は、戸建ての賃貸をおすすめします。
戸建て賃貸も同じように長期的な収入を得られますし、広い土地を必要としない点がメリットです。
子連れの家庭では戸建の賃貸の方が需要があるかも！
自販機や駐車場経営
初期費用を抑えたい人には、低コストで始められる自動販売機の設置や駐車場経営がおすすめです。
自動販売機はコストも低く、狭い土地でも始めやすい活用法です。
駐車場経営も初期費用を抑えて始められ、建物を建築せず柔軟な対応ができます。
初期投資がかからないなら始めやすい！
ビルや商業施設の経営
ビルや商業施設の経営は、初期投資が多く難易度が高いものの大きな収益を見込める可能性が高いです。
定期的なメンテナンスや、周辺のニーズに合った建設が必要となる点に留意しましょう。
都市計画と合わせるとリターンが大きいね！
徹底したリサーチを実施し、周辺に住んでいる人たちの需要を把握しておく必要があります。
土地の売却
一気にまとまった収益を得たいときは、土地の売却も1つの活用法です。
収益の見込みがなければ、土地を手放すのも検討するとよいでしょう。
土地を手放してしまうと相続税もかからないため、税金の負担も減ります。
僕は失敗したから手放したよ･･･。
土地活用のデメリット
土地活用はいわゆる投資と同じです。
活用方法によっては初期資金も多くかかり、失敗するリスクを秘めています。
収益ばかりに目を向けがちですが、リスクを考えておかないとトラブル時の対応が遅れてしまいます。
しかしデメリットを知っておくことで対応することも可能なので、しっかりと頭に入れておきましょう。
デメリット①収益が得られない
土地を活用するメリットの1つが収益を得られる点です。
ですが、収益が得られない場合は
- 融資の返済
- 土地にかかる税金
などが払えない状態になります。
リターンがないと生活さえ危うい！
賃貸経営する場合だとアパートやマンションの建築で初期資金が多くかかりますよね。
その際に融資を受けると思いますが、投資目的の金利は住宅を建てる時とは全く違うのをご存知でしょうか。
金利が1％でも上がれば返済総額が何百万と上乗せされてしまうこともあります。
住宅ローンが年利0.5%~2.0%程度に対し、不動産投資ローンは年利1.5%~4.5%程度です。
デメリット②金利上昇の可能性がある
上記でも金利について記載しましたが、世の中の情勢によって金利は変動します。
例えば3％で返済していた金利がいっきに10%に上昇した場合はもう破産するしかありません。
ありえるのが怖いところだよね。
対策としては変動金利ではなく固定金利にすることですが、固定金利は高いので金利上昇がない場合は損をする可能性もあります。
デメリット③維持費が高い
土地は所持しているだけでもお金がかかるのは理解されたと思いますが、経営者となった場合でも建物の維持費はかかってきます。
賃貸も修繕の必要があるもんね。
賃貸経営していた場合、修繕をしていないボロボロのアパートに誰が住みたいと思いますか？
相当家賃が安くないと入居者が確保できませんし、それだと収益が減ってしまうジレンマに陥ります。
維持費も含めて長期的な資金計画をする必要があるのです。
よくある失敗事例
僕は『シェア畑』をして失敗しましたが、ほかのよくある失敗事例についてもご紹介します。
失敗事例を参考にして糧にしましょう。
初期費用を抑え過ぎた！
土地活用でよくある失敗が、利回りを追求しすぎて初期費用を抑えてしまうことです。
初期費用を抑えれば、利益が発生した際に抑えた分の手取りが増えます。
少額投資でハイリターンを得たい！
しかし賃貸住宅で初期費用を抑えすぎると劣化が早まり入居者が減る可能性もありますし、劣化がひどい場合には修繕費が余計に発生する可能性もあります。
利回りばかりを追求せず、長期的な運用も計算に入れておきましょう。
どのタイミングで何に投資するかが経営者の腕の見せ所だよ！
資金が足りない！
単純に資金が足りない場合も失敗の原因となるケースが多いです。
ほとんどの方は、受けた融資を土地活用の資金に充てますよね？
しかし資金のほとんどを融資で行うと経営が順調に進まない場合、返済に苦労する可能性があります。
返済に悩まないようにするためには十分な自己資金の確保が必要です。
資金計画を立てるときに預貯金だけではなく、有価証券などお金に変えられるものを全て把握しておきましょう。
どこに何があったか把握しておかなきゃ！
土地と目的が合わなかった！
また、目的に合わない土地の活用は避けるのがベターです。
例えば節税効果だけを期待して土地を活用するときは初期費用がかかる活用方法はやめておきましょう。
収益も出なかった場合はダブルパンチだ･･･。
このような事態を防ぐためにも、活用方法ごとに期待できる効果を確認しておくのが良いです。
その他の注意点
周辺環境の調査不足が失敗の原因となることが多いようです。
例えば賃貸住宅は立地によって、入居を希望する人物像が異なります。
単身者が多く住む場所にファミリー向けの物件を建築しても、部屋を借りる人は少ないですよね？
コレが需要と供給ってことかな！
空室を作らないためにも、周辺環境の需要など徹底的なリサーチが必要です。
アパートやマンション以外の選択肢を考えていないのも失敗の要因となり得ます。
保育園や老人ホーム経営も賃貸と同じですし立地によっては店舗を建てても十分に集客できる場合があるでしょう。
土地の活用に関する選択肢はたくさんあるので、視野を広げてさまざまな選択肢を検討してみましょう。
相談すると『こんなことも！？』って活用方法も見つかるよ！
また、日本では建築基準法や都市計画法によって、土地の活用方法に制限が設けられています。
自分が想定した活用方法であっても実現できない可能性があるのです。
土地を有効活用したいと思い立ったら、まずは法的に可能な内容であるかもチェックが必要になります。
自己判断が難しく、法的に問題ないかわからないときは迷わず専門家へ相談しましょう。
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土地活用の流れは？
相談に行くと程度の目的が見えてきます。
そこから本格的に土地活用に向けて動き出すと思いますので、土地活用の相談が終わったらどのように土地活用を進めていくのかを紹介します。
焦って時間を無駄にしないように頭に入れておこう！
相談先は複数社行くことが大事
相談に行く際は一社だけではなく複数社行くことが大切です。
なぜかというと会社それぞれで出来ることや苦手なことがあるので、自分の目的に合致した企業ではないと十分なサポートを得られません。
得意な会社を探そう！
土地や周辺環境の調査
依頼する会社が決まったら、活用予定の土地や周辺環境を調査します。
その際、測量図などを用意しておくと土地の調査に役立てられます。
調査の実施によって、ご自身が考えていた方法よりもさらに適した活用法が見つかる可能性があります。
周辺環境の調査で『何に需要があるのか』を確かめることが重要です。
やっぱり消費者のニーズに応えることが大事なんだね。
事業計画と資金計画の立案
調査の実施後に行うのは、事業計画と資金計画の立案です。
土地の活用では融資を受けるケースも多く、計画書が大切な判断材料となります。
事業計画書がないと融資が受けられないかも…。
会社と話し合った内容と照らし合わせながら、具体的な計画を立てましょう。
融資に関しては金融機関が専門的な知識を持っていますので、計画書の作成までサポートしてもらえる可能性があります。
無料でプランをもらう方法は？
上記でもご紹介しましたが、まず初めに相談するならタウンライフ土地活用がオススメです。
タウンライフ土地活用では、ご自身に合った土地活用に関する資料を無料でもらうことができます。
僕も実際に貰ったからオススメできる！
無料で貰える資料の内容は、以下の4つ。
- 活用プラン
- 見積もり
- 収支計画書
- 市場調査書
1社だけではなく複数社からのプランを受け取れるため、活用方法や費用について比較検討しやすいでしょう。
会社によって全然違う！
お申し込みは、申し込みフォームから必要情報を入力するだけと簡単です。
ネットで申し込めるので、実店舗へ行く時間がない人にも向いています。
まずは資料請求をして、ご自身の最適な土地の活用法を考えましょう。
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まとめ
土地を有効活用するためには、相談の段階から計画的に行動しなければなりません。
適切なアドバイスをもらうためには、土地を活用する目的の明確化が必要です。
目的が定まっていると適切なアドバイスを受けられ、事業計画や資金計画もスムーズに進むでしょう。
計画をするうえでは、利益だけではなくリスクにも目を向ける必要があります。
リスクを把握していると無理のない範囲で、現実的な事業計画を立てられます。
よくある失敗例などを参考にし、適切な土地の活用法を考えてみましょうね。
